不動産売却の基礎知識｜福岡で不動産売却・買取・土地活用（投資）・仲介・相続のことなら「大成住宅株式会社」

これから不動産を売却する方へ
～知っておきたい不動産売却の基礎知識～

• 不動産売却を
  成功させるために
• 不動産会社の
  選び方
• 不動産売却の
  流れ
• 不動産売却にかかる
  費用や税金
• 不動産売却の
  節税ポイント
• 不動産売却の
  タイミング
• 不動産査定
  6つの評価ポイント

不動産売却をお考えなら、まずはこちらをご一読ください～不動産売却成功の秘訣～

不動産売却では、高額なお金が動くことになります。焦って売却してしまうと、後々後悔してしまうことも――。不動産を手放すことを決意されたなら、まずは冷静に、必要な知識を身に着けておきましょう。

高額な査定結果を喜んでもいい？

所有する不動産の査定を依頼して、高額な査定結果が出たら、嬉しくない人はいません。しかし、業者の中には、媒介契約を結ぶことを目的に、高額な査定結果を出す場合があります。

実態に見合わない高値で売りに出しても、市場で売れることはなく、値下げを繰り返して売却に何年もかかることも考えられます。できるだけ早く売却したいなら、査定結果に一喜一憂するのではなく、査定の根拠が納得できるものかしっかりと考える必要があります。

誠意が感じられる“担当者”を見つけよう

同じ企業内でも、仕事熱心で顧客の利益になることを考えられる社員もいれば、顧客の利益には無関心で責任も感じない社員もいるものです。不動産売却では不動産会社へ売却活動を依頼することになりますが、必ずしも責任感の強い担当者に当たるわけではありません。つまり、不動産会社を選ぶのではなく、担当者を選ぶという考え方をベースにすることで、売却がスムースに進むことがあります。

複数社への媒介依頼の落とし穴

売却活動（宣伝活動）は、その範囲が広いほどいいと、複数の不動産会社へ売却の媒介を依頼される方がいらっしゃいます。確かに、物件を目にする人が増えると、それだけ広告効果はあるかもしれません。しかし、いたるところで物件の情報を見かけると「売れないから広く打ち出しているのかな？」「問題があるから焦ってたくさん出稿しているのでは？」などと、購入希望者に思われることがあります。

闇雲に複数の不動産会社へ媒介を依頼するのではなく、物件の特長に合った、適切な売却活動をしてくれる不動産会社に絞った方がいいでしょう。

不動産会社の販売実績とノウハウの重要性

売却物件の特性や、売主様の抱えている事情は千差万別です。そのため不動産売却では、どのような状況でも適切な対応ができる、判断力と柔軟性、スピード感が求められます。不動産会社の実力は、実際に依頼してみないことにはわかりませんが、一つの目安として、販売実績に注目してみるといいかもしれません。実績・経験が豊富な不動産会社であれば、ノウハウの蓄積もあります。また、地域や関連業種とも縦横のつながりが構築されているでしょう。

不動産会社の選び方

大切な資産である不動産を手放すにあたって、できればトラブルなしに、満足できる結果を得たいものです。不動産売却では、ほとんどの方が不動産会社へ売却活動を依頼することになります。自分に合った信頼に足る不動産会社を選べるよう、ここでは、不動産会社を選ぶ際のポイントをご紹介します。

売主のニーズにしっかり向き合ってくれるか？

不動産売却の理由は売主様ごとに異なり、「できるだけ高く売りたい」、「できるだけ早く現金化したい」、「売却を周囲に知られたくない」など、ご要望もさまざま――。一方、不動産会社が売却で得られるのは、売買契約で得られる成功報酬（仲介手数料）です。自社の利益を優先するあまり、売主の要望は二の次の提案をしてくる業者もゼロではありません。

不動産売却時には、できるだけ売主の気持ちに寄り添い、ニーズにしっかり耳を傾けてくれる不動産会社かどうかを見極めましょう。

不動産売買の経験・実績が豊富な会社か？

不動産業務は多岐に渡り、仲介・売買・管理・開発・販売代理などがあります。いずれも専門性が高い業務であることから、不動産会社にも業務の軸とする得意分野を持っていることがほとんど。不動産をスムーズに売却するなら、売却が得意な不動産会社を選びたいものです。

近年は、自社で取り扱った不動産売買の実績を、ホームページ上で公開する不動産会社も少なくありません。経験・実績があるということは、ノウハウの蓄積も豊富にあると考えていいでしょう。一つの目安として考えてみるといいですね。

販売活動を熱心にしてくれるか？

希望する売却価格で、できるだけ早く売却するためには、積極的な売却活動が不可欠です。例えば、雑誌・新聞・折込チラシへの物件の掲載、ポスティング、電話やダイレクトメール、WEB媒体への掲載など、さまざまな方法があります。

不動産会社へ売却活動を任せるのも、独自の営業ノウハウを持っているから。売却物件の所在地や特長に合った販売活動を、熱心にしてくれる不動産会社を選びたいものです。

“地域密着”で長く活動する不動産会社か？

不動産は文字通り動かせるものではないため、その地域の相場やニーズが不動産価格に大きく反映されます。そのため、物件のある地域の情報をしっかり把握し、特性を熟知している地域密着型の不動産会社が有利になるのです。また、地場企業であればあるほど、評判を下げるような活動はしないものです。このことから、不動産売却にあたっては、物件の所在地で、売買経験の豊富な地元密着の不動産会社を選ぶことをおすすめします。

不動産売却の流れ～お問い合わせからお引き渡しまで～

不動産売却で発生する費用や税金

不動産売却では、売却益を得るだけでなく、事前に諸手続きに費用や税金が発生します。いくらかは手元に資金が必要となりますので、あらかじめ準備が必要です。

売却時にかかる費用と税金の目安

物件によって異なりますが、売却にかかる費用（税金含）の目安は、売却価格の3～4％と考えておきましょう。

• 仲介手数料 （売却価格×3％＋60,000円）×消費税

  不動産の売買が成立したときに、不動産会社へ支払う報酬です。売却価格により変動します。

• 登録免許税 10,000～40,000万円

  登記費用。抵当権がある物件の場合、抵当権抹消登記を行います。また、建物未表記がある場合には、表示登記を行います。司法書士にこの手続きの代行を依頼する際に支払う報酬です。

• 地積更生・境界確定 地積更改登記 申請報酬額 約60,000円
  ＋境界確定測量 約25万円～
  合計31万円～

  土地の実測や分筆が必要になった場合に行います。土地面積や隣接地の数、道路走査によって、測量の範囲が異なり、土地の条件によって金額は変わります。

• 印紙税 5,000～30,000円（※契約金額による）

  売買契約書に、契約金額に応じて貼る収入印紙。令和3年度（～2022年3月31日）まで軽減税率が適用されます。

不動産売却で所得税の特例控除が受けられます～節税ポイント～

不動産売却で得た売却益は、譲渡所得として確定申告する必要があります。基本的に所得税がかかりますが、下記の条件を満たしていると、特例として税金が軽くなり、節税となるため覚えておきましょう。

譲渡所得の3000万円特別控除

譲渡所得（不動産売却益）には、所得税・復興特別所得税と住民税がかかります。しかし、居住用財産（自宅）を売る場合には、譲渡所得から特別控除として3,000万円が差し引けます。つまり、下記の計算式のように、譲渡所得が3,000万円未満であれば税金がかからず、3,000万円を超える部分に税率を欠けた金額が所得税・復興特別所得税となります。

所得税額＝（自宅の売却益－3,000円）
×税率※

※税率は自宅の所有期間によって異なります

3,000万円特別控除を受けるためのポイント

特別控除を受けるためには下記条件を満たしている必要があります。

• 「買い替え特例」や「譲渡損失の繰越控除」「住宅ローン控除※」などは併用できない
• 原則として自宅であること、また、住まなくなって3年目の年末までの売却益が対象
• 入院などで一時的に住めなかった場合には住んでいたと見なされる
• 老人ホーム・介護施設などへの入居は対象外
• 賃貸として貸している場合も控除の対象
• 更地として売却する場合には、取り壊し日から1年以内の売買契約は対象
• 売却までに駐車場等として人に貸していた場合には対象外

※住宅ローン控除は、3,000万円控除と比較して控除額の大きい方を選べます。

不動産売却のタイミング

相場の波を読んで「安いときに買う」「高いときに売る」

不動産価格は、経済の動きや災害、国の経済政策などによって、変動するものです。また、地域によっても相場は異なります。売買で利益を得ようとするならば、不動産に限らず「安いときに買う」「高いときに売る」のが理想。不動産売却に関しては個々の事情があり、タイムリミットがあるケースも考えると、必ずしもこの通りになるわけではありませんが、参考までに相場の動きをチェックしておくことは大切です。

不動産購入時よりも相場価格が高いときが「売りどき」

個別の物件については、購入時よりも相場が高くなっているタイミングが「売りどき」だといえます。ただし、不動産は建物の築年数によって価格が変わってくることも覚えておきましょう。なお、リフォーム・リノベーションで価値をアップさせてから売却することもできます。大成住宅株式会社では、売却前のリフォームのご提案が可能です。お気軽にご相談ください。

一年の中でも「売りやすい時期」があります

日本で不動産売却がしやすい時期は、年度末の1～3月です。4月の新学期・新年度を機に引越しを検討する人が多いからです。そのため、年明けから住宅需要が増え始めます。同様に、秋の異動シーズンも需要が高まりますが、春の方が多い傾向にあります。

住み替え・買い替えの場合は入居先の事情も考慮

住み替えを目的に売却するなら、入居先の物件スケジュールに合わせて売却をした方がいいでしょう。新築物件の場合は、その完成時期に合わせて売却できるといいです。売却と購入の手続きがスムースに運べば、仮住まいを用意する必要もありませんし、二重ローンの負担もありません。

他にも気をつけたいのが、新築マンションなどの引き渡し時期である3月末です。周辺の住宅から新築マンションへ入居する人たちが一斉に売却を始めて、局所的に売却が集中して、相場が下降することがあるので注意が必要です。

税金のリミットなども考慮しましょう

不動産売却をするなら、税制の変わるタイミングも考えましょう。不動産売却にかかる譲渡所得には所得税・復興特別所得税などがかかります。所有期間によって税率が変わるため、購入後5年経過して売りに出すことを検討される方がいらっしゃいますが、所有期間の終わりは「売却した年の1月1日」で計算されますので、時期を見誤ると5年以内の短期譲渡となり、高い税率になるので注意が必要です。

高額査定につながる不動産査定6つの評価ポイント

不動産査定の方法は不動産会社によって異なり、また専門知識が必要であるため、何をどこまでチェックされているのか、気になる方もいらっしゃるでしょう。ここでは、一般的な不動産査定のポイントをご紹介します。建物と土地は分けて査定額が算出されます。

ポイント①：建物の築年数

建物がある場合には、築年数を確認します。基本的には、建物の種類や用途、木造か鉄筋コンクリート造かによって、定められた法定耐用年数も考慮して査定価格が算出されます。当然ながら、古い方が査定価格は安くなります。一般的に、築10年の家は新築の半分の価値、築20年で新築時の10分の1程度の価値にしかなりません。築30年超の物件になると、土地のみの価格で取り引きされることがほとんどですので、よほど特殊な例でない限り、建物の価値はないものと考えた方がいいでしょう。

ポイント②：建物の設備や内装

間取りや生活動線、生活しやすい清潔な空間かという点に加え、壁紙や床、設備の劣化具合もチェックされます。中でも、次の3点は大変重要なポイントとして査定額に反映されます。

• プラス評価

  • 暖房・セントラル冷暖房
  • 太陽光発電設備・太陽熱温水器
  • 遠隔操作設備・自動点灯照明
  • モニターTVインターフォン
  • 高級システムキッチン
  • 高グレードの水回り設備
  • その他省エネ設備

• マイナス評価

  • 雨漏り
  • 木部の腐食
  • シロアリ被害
  • 水回り（キッチン・風呂・洗面所）設備の劣化

ポイント③：建物外装

破損箇所だけでなく、屋根や外壁の塗装の劣化具合もチェックします。築年数に応じたお手入れをしていないと、劣化や腐食が進み、査定額を大きく下げる要因となります。また、建物の傾きなども水平器などを使用してチェックします。傾きが扉や窓の開閉に影響していると、売却が難しくなる場合があります。

ポイント④：土地の状況

広くて使いやすい形の土地は高評価を得られます。同時に、狭くて使いにくい土地は、建築基準法に則ると、建てられる家に制限がかかるため、査定額は下がってしまいます。他にも、次のような点をチェックしています。

• 日当たり（南、東、西に向いている土地が好まれる）
• 眺めのよさ
• 道路に面している間口（4m以上）
• 接道道路の幅員
• 接面道路との高低差

ポイント⑤：立地・周辺環境

日常生活に欠かせない施設、スーパーや商店、学校、病院などの施設との距離が近いほど査定価格は高くなります。一般的に、徒歩10分圏内にこれらの施設があればプラス査定、それ以上離れているとマイナス査定になります。地域としては、企業や学校の密集するエリアに近い方がプラス査定されます。また同様に、公共交通機関（駅やバス停）へのアクセスも査定額に影響します。

ポイント⑥：その他

登記簿に記載されている所有者でなくては、不動産物件の売買はできません。そのため、売買の前に、登記簿謄本の所有者（名義人）が売主と同一人物であるか確認する必要があります。例えば、相続した家を売却する際に、売主と登記簿上の所有者が異なる場合があり、この場合には、先に登記簿の名義人を変更する必要があります。

また、土地の境界が確定しているかも重要なチェックポイントです。境界があいまいな場合は、確定測量図の確認や、境界確定を行う必要があります。さらに、隣接地との間に、屋根やエアコンの室外機、塀などの外構が越境していないかもチェックします。

福岡で不動産売却を成功させたいなら大成住宅へ

福岡市城南区の不動産会社「大成住宅株式会社」は、地元密着で50年に渡り不動産業に従事してまいりました。得意とするのは不動産の売買で、地域事情に精通し、幅広いニーズにお応えできる不動産の相談窓口として、地域の皆様にご愛顧いただいています。

不動産売却の理由には、さまざまなお客様の事情があることがほとんどです。また、一生のうち何度も経験するものではありませんので、不安を感じている方もいらっしゃるでしょう。当社のサービスは、お客様に寄り添い、売主様の立場で考えた密なサポートでご好評いただいています。経験豊富なスタッフが、秘密厳守でお話を伺います。査定も無料ですので、安心してご相談ください。